Vous envisagez de construire une maison individuelle, mais vous ignorez par où commencer ? Sachez que la construction d’une maison se décline en de nombreuses phases. De l’élaboration de votre projet à la recherche du terrain constructible, en passant par la réalisation des plans, vous devez effectuer plusieurs démarches avant de devenir propriétaire. Découvrez dans ce guide complet les grandes étapes à suivre pour construire une maison.
Définissez votre projet immobilier et le budget de la construction
Lorsqu’on envisage de faire construire sa maison, il est nécessaire d’avoir un projet précis. Celui-ci doit prendre en compte vos besoins et vos goûts. Pour cela, plusieurs éléments entrent en ligne de compte :
- le type de la maison (traditionnelle, contemporaine ou à étages),
- la qualité des matériaux de construction,
- le nombre de chambres,
- le nombre de salles de bain,
- la qualité des finitions,
- les aménagements extérieurs,
- la taille espérée du terrain.
En fonction de votre projet de construction, vous devez ensuite procéder à l’estimation du budget que devrait nécessiter un tel projet. Il est aussi important d’estimer votre apport et de déterminer les différentes sources de financement (crédit immobilier, aides financières…) qui pourraient vous aider à réaliser le projet.
Même si certaines personnes donnent la priorité à un achat comptant, cela est souvent difficile. La plupart du temps, il vous faudra emprunter auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit. Ce procédé est rentable surtout lorsque les taux d’intérêt sont assez bas.
Si vous désirez contracter un prêt pour financer la construction de votre maison, il va falloir néanmoins vous rendre chez un courtier ou une banque pour évaluer votre capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt est calculée à partir des revenus du demandeur d’emprunt, de son apport personnel, de ses dépenses courantes et des aides financières (prêt à taux zéro, subventions locales…) qu’il pourrait obtenir.
Recherchez le terrain constructible pour votre future maison
La recherche d’une bonne parcelle n’est pas une tâche aisée la plupart du temps. Lorsqu’il s’agit de trouver un terrain constructible, deux questions primordiales essentielles se posent. D’abord, où trouver des terrains constructibles pour concrétiser son projet de construction ? Ensuite, quels sont les professionnels qui peuvent faciliter cette recherche ? Voici des astuces efficaces pour y parvenir.
Comment trouver un terrain constructible ?
Il existe plusieurs moyens ou canaux pour trouver un terrain à bâtir. Nous pouvons citer entre autres les annonces en ligne, le bouche-à-oreille et la mairie.
Le premier réflexe à avoir si vous vous demandez comment trouver un terrain constructible est de consulter les sites d’annonces en ligne, spécialisés dans les constructions de maisons individuelles. En effet, plusieurs terrains constructibles sont proposés par des constructeurs sur ces plateformes. Cette méthode est particulièrement simple puisque vous pouvez rechercher et trouver des terrains à bâtir partout en France. Néanmoins, vous devez être réactif et disponible pour effectuer des visites rapidement.
En plus des plateformes d’annonces en ligne, la technique du bouche-à-oreille est aussi une méthode efficace pour trouver une parcelle constructible. Nous vous encourageons à discuter de votre projet avec vos voisins, amis ou proches. Cela pourrait vous permettre de trouver un terrain qui vous intéressera.
Enfin, vous pouvez vous rendre à la mairie de votre commune pour avoir connaissance des terrains à bâtir disponibles et en vente. Profitez de cet échange pour savoir si des parcelles actuellement non constructibles pourraient l’être prochainement, en fonction des projets d’urbanisation de la mairie.
Contactez des professionnels pour trouver des terrains à bâtir
Il est possible que vous éprouviez des difficultés à trouver des terrains constructibles et disponibles à la vente. Dans ce cas, rassurez-vous, votre projet de construction n’est pas compromis puisque certains professionnels peuvent vous aider dans vos recherches. En effet, de par leurs fonctions, ces personnes ont accès à des informations avant qu’elles ne soient portées à la connaissance du grand public. Il s’agit notamment des :
- constructeurs de maisons individuelles,
- lotisseurs aménageurs,
- notaires,
- géomètres.
Si vous trouvez le terrain qui vous convient, vous devez ensuite décider du professionnel qui vous accompagnera pendant les travaux de construction.
Choisissez le constructeur en charge de votre projet immobilier
Avant même de penser à la création des plans, il est indispensable de sélectionner le professionnel qui va s’occuper de la construction de la maison. Entre un architecte, un maître d’œuvre ou un constructeur, vous allez devoir faire un choix en fonction de vos besoins et de votre budget.
L’architecte
De la réalisation des plans à la réception de la maison, l’architecte travaille essentiellement sur des projets sur mesure. Ainsi, il s’occupe de toutes les étapes de construction, qu’il s’agisse du dépôt du permis de construire, du choix des artisans, de la gestion du chantier ou du suivi des travaux. Toutefois, en raison de sa polyvalence et de son implication, l’architecte coûte cher.
Le maître d’œuvre
Contrairement aux idées reçues, le maître d’œuvre n’est pas un architecte. S’il est vrai que ses attributions sont similaires à celles d’un architecte, la profession du maître d’œuvre n’est toutefois pas réglementée. Autrement dit, aucun diplôme, certificat ou titre n’est obligatoire pour exercer cette profession. Par conséquent, le contrat de maître d’œuvre n’est pas juridiquement protégé ou encadré. Choisir un tel professionnel pour piloter votre projet de construction est donc une décision parfois risquée. Si vous venez néanmoins à porter votre choix sur un maître d’œuvre, nous vous conseillons de vous renseigner sur ses anciens projets. Cela vous permettra de juger de sa compétence et de son sérieux.
Le constructeur
À l’instar de l’architecte et du maître d’œuvre, le constructeur accompagne ses clients et gère l’intégralité du projet de construction, de la réalisation des plans à la livraison de la maison. De plus, il offre de nombreuses garanties sur ses contrats (garantie décennale, assurance dommages-ouvrage…). Cependant, le constructeur ne travaille que sur la base d’un catalogue de modèles prédéfinis, même s’il est possible de procéder à une personnalisation dans certaines limites. Le tarif d’un constructeur est bien moins élevé que les coûts pratiqués par les architectes et les maîtres d’œuvre.
Formulez la demande de prêt immobilier et la signature de l’acte authentique
Si vous avez trouvé le terrain pour votre projet de construction, déterminé votre budget et évalué votre capacité d’emprunt, c’est le moment de constituer votre dossier de prêt. Néanmoins, avant d’en arriver là, nous vous conseillons de comparer les taux d’emprunt et les conditions proposées par les différentes banques. Cela vous permettra de choisir un ou plusieurs établissements bancaires en fonction des avantages qu’ils offrent.
La constitution d’un dossier de prêt pour la construction d’une maison requiert plusieurs pièces à savoir :
- les pièces d’identité,
- les pièces justificatives liées à la situation familiale,
- un justificatif de domicile,
- les bulletins de salaire,
- les relevés bancaires prouvant votre apport personnel,
- le contrat de construction.
Après le dépôt de la demande de prêt et l’obtention de l’accord de principe de la banque, une offre d’emprunt vous sera adressée. La banque vous accordera un délai incompressible de 10 jours minimum pour décliner ou accepter l’offre qu’elle vous a faite. Si les conditions de l’emprunt vous conviennent, vous devez signer l’offre et l’envoyer par courrier recommandé à la banque.
L’étape suivante va consister à vous rendre chez un notaire pour la signature de l’acte authentique. C’est à ce moment que le propriétaire règle le bien, les frais de notaire ainsi que les éventuels frais d’agence.
Accomplissez les formalités administratives pour la construction de la maison
Les formalités liées à la construction d’une maison sont entre autres la demande de permis de construire, de la viabilisation du terrain et de l’étude du sol.
Demandez le permis de construire
Après l’achat du terrain, vous devez faire une demande de permis de construire. Il est important de préciser qu’aucune procédure de construction ne peut débuter sans l’obtention de ce papier délivré par la mairie.
Le dossier de demande de permis de construire est composé de plusieurs documents. Après le dépôt, la mairie dispose d’un délai de 2 mois pour accepter ou rejeter la demande de permis. En cas de refus, vous avez la possibilité de formuler un recours contre la décision de la municipalité, à condition d’être convaincu que celle-ci est injustifiée. Vous devez toutefois fournir de solides preuves pour soutenir votre argumentation.
Procédez à la viabilisation du terrain
Si votre terrain n’est pas viabilisé, vous devez procéder à sa viabilisation après l’obtention de votre permis de construire. Viabiliser consiste à raccorder le terrain vers les différents réseaux nécessaires au bon fonctionnement de la maison. Dans un premier temps, la parcelle doit être accessible depuis la voie publique. Ensuite, il faudra contacter les fournisseurs d’électricité, de gaz et de téléphonie pour réaliser les branchements nécessaires. Pour finir, vous devez vous adresser à la mairie pour le raccordement à l’eau et au tout-à-l’égout.
Faites une étude de sol
L’étude de sol est obligatoire pour la construction d’une maison individuelle en France, et ce depuis la loi Élan du 23 novembre 2018. Encore appelée étude géotechnique, l’étude vise à analyser la nature du sol. Cela permet de connaître le type de fondation qu’il faut réaliser pour la bonne stabilité de la future maison.
Concevez les plans de la maison en fonction des caractéristiques du terrain
Si vous avez privilégié l’achat du terrain avant l’élaboration des plans de la maison, il vous faudra adapter la conception aux typologies de la parcelle. La taille, la forme, la structure de la maison et les matériaux choisis ne seront pas les mêmes selon le lieu où vous souhaitez la bâtir.
Il existe deux types de plans en fonction du professionnel choisi pour construire votre maison. Nous avons les plans personnalisés dans le cas d’un architecte ou d’un maître d’œuvre et les plans sur catalogue si vous avez choisi de collaborer avec un constructeur.
La réalisation des plans de la maison est une étape fondamentale, puisqu’elle détermine l’ensemble des caractéristiques de votre maison :
- l’orientation de la maison,
- l’agencement des différentes pièces,
- les équipements de la salle de bain et de la cuisine,
- les dimensions du garage,
- la présence d’un grenier, d’un sous-sol ou d’une cave,
- l’aménagement des espaces extérieurs, de la piscine et du jardin,
- les adaptations particulières si une accessibilité spécifique est requise.
Une fois les plans conçus et les démarches administratives réglées, vous allez pouvoir entamer la construction des travaux avec le professionnel que vous avez choisi.
Comment s’organise la phase de construction ?
Cette étape consiste à matérialiser le projet de construction. Longue et compliquée, elle se décline en quatre différentes phases, à savoir : le gros œuvre, le second œuvre, les finitions et l’aménagement extérieur.
Le gros œuvre
Il regroupe les différents travaux qui contribuent à la stabilité et à la solidité de la maison. Autrement dit, c’est grâce au gros œuvre que l’édifice sort de terre. Il implique différentes étapes.
D’abord, un géomètre va procéder au piquetage. Cette opération consiste à borner le terrain, délimiter les fondations et les canalisations. Ensuite s’ensuit le terrassement qui vise à préparer la zone où se tiendra la maison. Le terrain sera également creusé pour accueillir les différentes fondations.
L’étape suivante est celle qui consiste à poser les fondations qui constituent la base de la construction. La profondeur des fondations dépend de la nature du sol, du type de maison envisagé et du poids à supporter. Une étude de sol préalable doit être effectuée afin de définir le type de fondation le plus adapté au terrain.
Après les fondations, c’est au tour du système d’assainissement d’être mis en place. Les maçons vont ensuite réaliser le soubassement des murs de la construction. Cette phase est directement suivie par la création d’une dalle en béton armé. Celle-ci va servir de sous-plancher à l’ensemble de l’habitation.
Après cela, les maçons se chargent de poser les murs porteurs. Ce n’est qu’après cette phase que la mise hors d’eau de la construction intervient. On s’assure également de poser la charpente en bois et la toiture.
Le gros œuvre d’une construction s’achève avec la mise hors d’air et l’installation des fenêtres et des portes. Ces équipements isolent l’intérieur de la maison durant le reste des travaux.
Le second œuvre
Le second œuvre consiste à rendre habitable l’intérieur de la maison qui est en cours de construction. C’est lors du second œuvre qu’on réalise les travaux suivants :
- la réalisation de l’isolation des combles qui améliore la performance énergétique et le confort des habitants,
- la pose des cloisons intérieures,
- l’installation du réseau de tuyauterie et d’évacuation,
- la pose des équipements sanitaires,
- la mise en place du réseau électrique,
- la mise en place des équipements de chauffage.
Enfin, il est procédé à l’installation des dispositifs de ventilation pour assurer le renouvellement de l’air.
Les finitions de la maison
Les finitions désignent les travaux esthétiques qui visent à compléter la construction de la maison. Elles comprennent, entre autres :
- les travaux de revêtement des sols et des murs,
- la pose des portes intérieures,
- la mise en place de l’éclairage intérieur,
- la réalisation de la peinture de la façade.
Pour finir, les travaux de menuiseries intérieures font aussi partie intégrante des finitions. Ici, il s’agira de poser les coffrages pour cacher les tuyaux apparents, installer les meubles encastrés, les escaliers et les meubles de cuisine et de salle de bain.
L’aménagement du terrain
Les travaux d’aménagement extérieur concernent essentiellement les abords du terrain. Ils consistent d’abord à effectuer le terrassement et le nettoyage du terrain. En premier lieu, les artisans utilisent les outils et les techniques adaptées pour modeler le terrain. Ensuite, il peut s’agir aussi de construire une terrasse, des allées de jardin ou aménager une véranda. C’est aussi pendant cette étape qu’on construit la clôture et on pose le portail.
Procédez à une inspection lors de la réception de la maison
À l’achèvement des travaux de construction et de finition, vous serez invité à réceptionner votre maison. Même si cette étape ne semble être qu’une simple formalité, vous devez faire preuve d’une grande vigilance. En présence de l’architecte, du maître d’œuvre ou du constructeur, procédez à une visite complète et minutieuse de la maison.
Cela vous permettra de vérifier le bon achèvement des travaux. N’oubliez pas que la maison construite doit être en parfaite concordance avec les caractéristiques consignées dans le contrat. Vous devez donc relever la présence éventuelle de malfaçons ou de défauts allant à l’encontre du cahier de charge du projet de construction.
